건축물정보

부산역·초량 핵심상권 호텔 매매

매매가 135억원 · 월매출 1억3,000만원 · 객실 49개 · 2017년 준공

부산 동구 초량동에 위치한 객실 49개 규모의 호텔 매매입니다.

대지 약 105.8평, 연면적 약 664.3평, 지하 2층~지상 9층 규모이며 2017년 사용승인된 숙박시설입니다.

제공된 자료 기준 월평균매출은 약 1억3,000만원, 객실당 월평균매출은 약 265만원으로 부산역·초량권에서 기존 영업기반을 갖춘 호텔을 직접 운영하려는 매수자가 검토할 수 있는 매물입니다.

■ 핵심 매매정보

매매가 : 135억원

감정가액 : 약 73.4억원

융자 : 약 49억원

대지면적 : 349.60㎡ (약 105.8평)

건축면적 : 259.98㎡ (약 78.6평)

연면적 : 2,195.98㎡ (약 664.3평)

건물규모 : 지하 2층 / 지상 9층

용도지역 : 일반상업지역

건축물용도 : 숙박시설

사용승인일 : 2017년 9월 13일

엘리베이터 : 있음

주차대수 : 16대

■ 객실수 및 매출현황

객실수 : 49개

월평균매출 : 약 1억3,000만원

객실당 월평균매출 : 약 265만원

매매가 1억원당 월매출 : 약 96만원

총 49개 객실을 갖추고 있으며 제공된 자료 기준 월평균매출은 약 1억3,000만원입니다.

이를 단순 연환산하면 연간 약 15억6,000만원 수준의 매출입니다.

객실당 월평균매출도 약 265만원으로 제공되어 있어 단순 객실수뿐만 아니라 실제 객실의 매출 생산성을 함께 분석해 볼 수 있습니다.

숙박업을 직접 경영하려는 매수자라면 기존 49개 객실과 현재의 영업기반을 활용하여 직접 운영하는 방안도 검토할 수 있습니다.

■ 이 숙박시설의 핵심 포인트

01. 부산역·초량권 숙박시설

이번 매물은 부산 동구 초량동에 위치하고 있어 부산역을 중심으로 형성된 숙박수요를 분석해 볼 수 있는 입지입니다.

부산역 일대는 KTX·철도 및 대중교통을 이용하는 방문객과 관광·업무 목적의 이동수요가 형성되는 지역인 만큼 호텔 매입 시 입지와 함께 실제 고객구성 및 예약채널별 매출을 확인하는 것이 중요합니다.

특히 숙박시설은 일반 상가와 달리 입지뿐만 아니라 온라인 노출, 후기, 객실상태, 객단가 및 가동률이 실제 매출에 직접적인 영향을 미칩니다.

02. 월평균매출 1억3,000만원

제공된 자료 기준 월평균매출은 약 1억3,000만원입니다.

단순 연환산하면 약 15억6,000만원의 연매출 규모입니다.

따라서 이번 매물은 토지와 건물만을 평가하는 일반적인 부동산 투자보다는 현재 발생하는 매출과 실제 영업이익을 함께 분석하여 호텔의 영업가치를 종합적으로 평가해야 하는 매물입니다.

03. 객실 49개 · 룸당 월평균매출 약 265만원

총 49개의 객실을 갖추고 있으며 객실당 월평균매출은 약 265만원입니다.

매수 전 최근 2~3년간의 월별 매출자료와 객실 가동률, 평균 객단가, 주중·주말 매출, 성수기·비수기 차이 등을 확인하면 현재 매출의 지속성을 보다 정확하게 분석할 수 있습니다.

특히 실제 영업이익을 확인하기 위해서는 인건비, 전기·수도·난방비, 세탁비, OTA 및 예약플랫폼 수수료, 소모품비와 시설유지비 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

04. 2017년 준공 · 연면적 약 664평

사용승인일은 2017년 9월 13일입니다.

대지면적은 약 105.8평, 연면적은 약 664.3평이며 지하 2층~지상 9층 규모입니다.

1990년대나 2000년대 초반 숙박시설과 비교하면 상대적으로 건물연식이 짧은 편이므로 현재 객실과 공용부의 관리상태를 확인하여 향후 필요한 시설투자 규모를 판단할 수 있습니다.

05. 일반상업지역 · 주차 16대

용도지역은 일반상업지역이며 건축물용도는 숙박시설입니다.

엘리베이터가 설치되어 있으며 제공된 자료 기준 주차 16대가 가능합니다.

객실 49개 규모의 도심형 호텔인 만큼 주차시설뿐만 아니라 대중교통 접근성과 실제 고객의 차량 이용비율까지 함께 분석하면 운영 경쟁력을 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

06. 직접운영을 통한 영업수익 검토

현재 월평균매출 약 1억3,000만원의 기존 영업기반이 제공된 만큼 숙박업 운영 경험이 있는 개인이나 법인이라면 직접운영을 통한 영업수익 창출을 검토할 수 있습니다.

객실 가동률과 객단가 관리, 온라인 예약채널 최적화, 인건비와 고정비 관리가 실제 투자수익을 결정하는 핵심입니다.

따라서 단순히 매출이 높은 호텔을 매입한다는 접근보다는 실제 영업이익이 어느 정도 발생하고 있는지를 확인한 후 인수가치를 판단하는 것이 중요합니다.

07. 매매가 135억원 · 감정가 73.4억원

제공된 감정가액은 약 73.4억원, 매매가격은 135억원으로 매매가는 감정가의 약 1.84배 수준입니다.

감정가보다 약 61.6억원 높은 매매가격이 제시되어 있으므로 이번 매물은 감정가 대비 저평가된 부동산으로 접근하기보다는 부산역·초량권 입지, 2017년 준공 건물, 현재 영업매출 및 호텔 영업가치가 매매가격을 어느 정도 뒷받침하는지를 분석하는 것이 핵심입니다.

특히 최근 매출증빙과 실제 영업이익, 시설·집기 포함범위, 브랜드 및 영업권 관련 조건 등을 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.

■ 융자 현황

기존 융자 : 약 49억원

제공된 자료상 기존 융자는 약 49억원입니다.

기존 대출금이 매수자에게 그대로 승계되거나 동일한 금액으로 신규 대출이 가능하다는 의미는 아닙니다.

실제 대출한도와 금리, 승계 여부 및 필요한 자기자본은 금융기관의 담보평가와 매수자의 신용 및 심사조건에 따라 달라질 수 있습니다.

■ 이런 분께 추천드립니다

부산역·초량권 호텔을 찾는 개인·법인 투자자

월매출 1억원 이상 기존 숙박시설을 인수하려는 사업자

객실 40~50개 규모 호텔을 직접 운영하려는 숙박업 운영자

2010년대 이후 준공된 호텔을 찾는 투자자

부산 도심권 숙박시설을 찾는 법인

기존 영업기반을 활용하여 직접운영하려는 사업자

부동산 가치와 숙박업 영업가치를 함께 분석하는 투자자

■ 매매 상담

골든창업부동산중개

10년 이상 축적한 상업용 부동산 중개 경험을 바탕으로 단순 매물 소개가 아닌 입지·상권·영업현황·토지가치·적정 매매가격을 종합적으로 분석하여 상담해 드립니다.

빌딩 매매 / 상가·건물 매매 / 메디컬빌딩 / 호텔·숙박시설 / 토지·사업부지

매수자의 투자목적과 예산에 적합한 상업용 부동산을 선별하여 안내드립니다.

※ 월평균매출·객실당 매출·감정가액·융자금액 등은 제공된 자료를 기준으로 작성되었습니다. 연간 매출은 월평균매출을 단순 연환산한 수치이며 실제 영업이익을 의미하지 않습니다. 실제 매출·영업이익·객실 가동률·평균 객단가·브랜드 및 영업권 승계조건·시설상태 등은 계약 전 관련 증빙자료와 현장 확인을 통해 별도로 확인하시기 바랍니다.